Отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

Содержание
  1. Ипотека в силу закона: что это такое, отличия от ипотеки в силу договора
  2. Что такое ипотека в силу закона
  3. Когда возникает такая ипотека?
  4. На какую недвижимость распространяется?
  5. В чем отличие от ипотеки в силу договора?
  6. Что лучше для заемщика?
  7. Порядок регистрации ипотеки в силу закона
  8. Прекращение ипотеки в силу закона
  9. Как происходит оформление и прекращение ипотеки в силу договора?
  10. Краткое резюме статьи
  11. Оформление ипотеки в силу закона: основные правила, снятие обременения
  12. Описание термина
  13. Заключение договора
  14. Регистрация ипотеки
  15. Прекращение действия ипотеки в силу закона
  16. Что такое обременение
  17. В чем отличия ипотеки в силу договора
  18. Что такое ипотека в силу закона и в силу договора
  19. Ипотека в силу закона
  20. Когда может возникнуть
  21. О регистрации
  22. Ипотека в силу договора
  23. какой способ оформления лучше
  24. Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки:
  25. Что такое ипотека в силу договора и в силу закона: главные отличия
  26. Что такое договорная ипотека
  27. Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия
  28. Нормативные документы
  29. Регистрация ссуды в силу договора
  30. Регистрация ипотеки в силу договора
  31. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости
  32. Как снять обременение по законной ипотеке
  33. В чем разница между ипотекой в силу закона и ипотекой в силу договора: как снять обременение
  34. Ипотека в силу закона: что это?
  35. Регистрация легальной ипотеки
  36. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона

Ипотека в силу закона: что это такое, отличия от ипотеки в силу договора

Отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

В данном материале вы можете ознакомиться с юридическим разграничением между законной и договорной ипотекой, с определением терминов, порядком действий и т.д.

Что такое ипотека в силу закона

Само слово «ипотека» означает покупку недвижимости в залог недвижимости — либо той, что была куплена в результате получения займа, либо той, что еще до обращения в банк была у заемщика в собственности.

Покупка недвижимости — это, в первую очередь, передача прав собственности, оформляемой в Росреестре. Когда возникает новое право (меняется владелец недвижимости), тогда сделка и считается завершенной. А вот то, в каком порядке передается права на собственность и что передается в залог — это и есть ответ на вопрос, что значит ипотека в силу закона.

Если выражаться простыми словами, то ипотека в силу закона по ГК РФ — это передача прав собственности на недвижимость в результате получения ссуды от банка. То есть банк выдал займ и на эти деньги было куплено жилье.

Юридически это означает, что регистрация нового владельца жилья проводится в соответствии со статьей 77 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» или ст. 488 п. 5, ст. 587 п. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Сделка в силу закона — не только самая распространенная схема действий у всех банковских организаций в России, но также и самая безопасная, а также юридически выверенная.

Как правило, по умолчанию сделка по купле-продажи жилья через банк проводится именно по формату «в силу закона».

Когда возникает такая ипотека?

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда физическое лицо получает право собственности на какую-либо недвижимость вследствие подписания и исполнения договора купли-продажи, ренты, мены или любого другого соглашения, где используются кредитные деньги. Из этого следует, что завершенной сделка становится после регистрации в Росреестре, но никак не до этого этапа.

Вообще, термин «ипотека в силу закона» используется редко, т.к. его главное предназначение — это закрепление обременения на определенную недвижимость. Оперируют этим понятием в основном сотрудники Росреестра, реже — банковские сотрудники.

В зависимости от того, какой был выбран способ оформления ипотеки, устанавливается и конкретный объект недвижимого имущества, на который затем накладывается обременение (залоговое обязательство).

На какую недвижимость распространяется?

Такая ипотека может быть оформлена на:

  • Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
  • Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
  • Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.

А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:

  • Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
  • Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
  • Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.

В чем отличие от ипотеки в силу договора?

Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.

Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.

Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:

  • Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
  • Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
  • В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
  • То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).

Что лучше для заемщика?

Нельзя однозначно резюмировать, что один формат приносит больше пользы заемщику, а другой — меньше. Все зависит от ситуации.

Ипотечный кредит по закону удобен и выгоден всем сторонам сделки, если все идет «по накатанной дороге», т.е. нет никаких условий и требований, только при наступлении которых должна произойти регистрация или передача денежных средств, нет ни дополнительных сторон сделки, ни каких-либо еще трудностей.

Когда все стандартно — получен займ, внесен первый взнос и тут же зарегистрированы права собственности — нет ничего лучше ипотеки в силу закона, т.к. она дает наибольшую юридическую защищенность и банку, и продавцу, и покупателю.

Но эти преимущества становятся неактуальными сразу, как только в сделке появляются нюансы, нерегламентированные стандартным пакетом правовых документов. Тогда, напротив, именно ипотечный займ в силу договора способен дать наибольшую защиту и заемщику, и остальным сторонам, т.к.

договор дополнительно уточнит и узаконит те самые нерегламентированные законом нюансы.

Порядок регистрации ипотеки в силу закона

Происходит это в несколько этапов:

  • Оформление кредита и договора купли-продажи;
  • Подготавливается пакет документов для его подачи в Росреестр. В составе бумаг должна быть квитанция об уплате госпошлины;
  • После обращения в Росреестр с подачей документов и заявления пройдет не больше пяти суток — в течение этого срока вас либо попросят дополнить или скорректировать пакет документов, либо уже будет оформлена регистрация и обременение;
  • Окончательно квартира станет вашей вместе со снятием обременения, а это случится лишь после полной уплаты долга.

Прекращение ипотеки в силу закона

В сущности, прекращение ипотеки — это аннулирование обременения. С этого момента банк уже не будет иметь никаких прав на вашу недвижимость даже в том случае, если у него имеются какие-либо претензии. Но вот вопрос, как снять обременение — это уже другое дело.

Прежде всего нужно запомнить, что прекращение ипотеки невозможно без полного удовлетворения требований кредитора.

Это значит, что долг должен быть полностью погашен без остатка и без претензий со стороны банка.

Если же задолженность просто передается третьей стороне по переуступке прав требования, то обременение не снимается — оно просто будет переоформлено на лицо, получившее долг от первоначального кредитора.

Как только с долгом все кончено, необходимо взять в офисе банка справку об отсутствии задолженности и претензий. С этой бумагой, а также графиком платежей банку, кредитным договором и другими документами необходимо прийти в отделение Росреестра. Там бумаги будут проверены и если все в порядке, обременение с квартиры снимается.

Как происходит оформление и прекращение ипотеки в силу договора?

Все, указанное про легальную ипотеку, применимо и в отношении ипотечного займа в силу договора.

Главное отличие в процедуре регистрации заключается в том, что при легальной ипотеке заявление должен подавать либо покупатель (залогодатель), либо банк (залогодержатель), а при регистрации договорной ипотеки — обе стороны, залогодатель и залогодержатель, должны оформить совместное заявление.

Если сделку проводит нотариус, то можно обойтись только заявлением с его стороны — оно будет принято к рассмотрению. Более того, заявления от нотариусов, как правило, рассматриваются в более быстром темпе.

Краткое резюме статьи

Законная и она же «легальная» ипотека — простое и понятное оформление залога по простой схеме: получил ипотечный кредит, купил жилье и оформил его в залог. «Договорная» ипотека нужна в случаях, когда что-то в сделке выбивается из указанной выше схемы. Структурно оба формата очень похожи, и даже регистрация/снятие обременения происходят по практически одинаковому сценарию.

Оформление ипотеки в силу закона: основные правила, снятие обременения

Отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

Понятие «ипотека» известно многим гражданам, которые хотят купить собственное жилье. В при этом в процессе кредитования встречается множество терминов, которые неизвестны россиянам. Одним из них является понятие ипотеки в силу закона.

Описание термина

На самом деле, данное понятие несложное. Это сделка купли-продажи жилья, при которой используются заемные средства банка. Завершение такой сделки — это регистрация возникшего права собственности в Росреестре. Ипотечное кредитование в силу закона — это переход прав на недвижимость в процессе получения кредита от банка.

Такие сделки осуществляются постоянно, для этого есть четкий алгоритм действий. В результате недвижимость остается в залоге у банка. Залог — это гарантия того, что кредитор сможет вернуть свои деньги в случае ненадлежащего выполнения обязательств должником.

В ипотечном договоре всегда есть две стороны: залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). По закону ипотечный договор заключается всегда в письменной форме, по каждому его пункту должно быть достигнуто соглашение. В договоре указывается предмет ипотеки: адрес расположения и все сведения, которые могут способствовать его идентификации.

Важно знать основные особенности данного термина:

  • Ипотека может возникнуть при наступлении некоторых обстоятельств. Одно из них — это получение заемных средств.
  • Ипотека регистрируется всегда параллельно с регистрацией сделки купли-продажи или иной сделки по переходу права собственности.
  • Кредит на покупку жилья может выдать банк или другая организация.
  • Жилье может быть оплачено заемными средствами полностью или частично.
  • Если был приобретен земельный участок под строительство жилья, то ипотека распространяется на все здания и сооружения на этом участке.
  • Жилье и земельный участок переходят в залог банку с момента перехода права собственности, то есть государственной регистрации права.
  • Ипотечное кредитование в силу закона возникнет вне зависимости от того, куплено жилье или земельный участок в кредит или в рассрочку.
  • Госпошлина за регистрацию ипотеки не взимается, то есть регистрация будет бесплатной.
  • По ипотеке в силу закона залогом может стать только приобретаемое имущество (в отличие от ипотеки по договору, когда залогом может стать любое имеющееся у клиента имущество).

Заключение договора

Ипотечное соглашение вносится не только в договор купли-продажи. Это также могут быть другие виды договоров: мены, ренты и прочие. Наиболее востребованным все же считается договор купли-продажи с указанием, что были использованы ипотечные средства.

Сторонами такого договора являются продавец недвижимости и покупатель (то есть то лицо, которому банк выдал ипотеку на покупку жилья). Этот договор должен содержать все самые важные условия, с каждым из них должны быть согласны обе стороны. Объектом таких сделок могут быть:

  • Жилая недвижимость в нормальном эксплуатируемом состоянии, квартира или частный дом. Ипотечные средства могут быть использованы на все приобретение или на какую-то его часть.
  • Коммерческая недвижимость, оформленная в рассрочку. При таком варианте объект будет оставаться в залоге у продавца до тех пор, пока банк не получит за него все свои деньги.
  • Объект недвижимости, перешедший к новому владельцу по договору ренты.

Ипотека не может быть оформлена на такие объекты недвижимости:

  • Объекты, не подлежащие приватизации. Еще один вариант — объекты, которые не были приватизированы.
  • Объекты, которые были исключены из списка эксплуатируемой недвижимости. Причинами такого изъятия может быть ветхость, аварийность жилья и другие критерии.
  • Объект недвижимости, который в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств не может быть взыскан банком для возврата своих средств.

Регистрация ипотеки

Для того чтобы правильно зарегистрировать ипотеку в силу закона, следует пройти несколько последовательных этапов:

  1. Оформить ипотечный кредит в банке.
  2. Заключить с продавцом соглашение о продаже.
  3. Передать справки на регистрацию права собственности в Росреестр, обязательно приложить все документы и в том числе квитанцию об уплате госпошлины.
  4. Росреестр регистрирует право собственности и параллельно ставит отметку о том, что на объекте есть обременение. Оно будет снято по предъявлении справки об отсутствии задолженности перед банком.

Прекращение действия ипотеки в силу закона

Прекращение ипотеки в силу закона — это полное погашение задолженности клиента перед банком и снятие обременения в Росреестре. Таким образом, главная задача должника — это выполнить все требования кредитора, которые указаны в ипотечном договоре.

Если долг погашается полностью, обременение аннулируется. Если долговые обязательства просто переходят третьему лицу по переуступке прав требования, то обременение переходит на это лицо.

Для того чтобы подтвердить снятие банковского обременения, гражданин должен предоставить в Росреестр такие документы:

  • Справку из банка об отсутствии задолженности. После того как банк выдаст такую справку и подтвердит снятие обременения, никакие претензии к клиенту выдвигаться не могут.
  • График платежей, где наглядно показано, что был внесен последний платеж.
  • Ипотечный кредитный договор, заключенный между банком и клиентом.
  • Документы на сам объект недвижимости.
  • Паспорт основного заемщика, а также созаемщиков.

Важно! После проверки всех предоставленных документов Росреестр принимает решение о снятии обременения. После этого гражданин может распоряжаться объектом недвижимости на свое усмотрение. Можно продавать квартиру, передавать по договору дарения, сдавать в аренду и осуществлять другие действия в рамках действующего законодательства.

Что такое обременение

Обременением считается ограничение права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Если гражданин покупает квартиру за заемные средства, выданные банком, обременение накладывает сам банк.

Если использовалась военная ипотека и в ней участвовали средства сертификата, то обременение дополнительно накладывает также организация Росвоенипотека.

И в том, и в другом случае наличие обременения означает одно — гражданин, несмотря на то что является собственником, не может на свое усмотрение распоряжаться купленным недвижимым имуществом. Нельзя перепродавать его, дарить, передавать по договору ренты и осуществлять прочие действия.

Помимо естественных причин возникновения обременений, на квартиру могут быть наложены такие обременения, как арест и запрет. Практически каждое обременение должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Если на объект наложено обременение, в своих правах на нее ограничен и заемщик (лицо, которое ее купило за кредитные средства), и банк (если заемщик исправно выполняет свои обязательства).

Ни одна из сторон не может этот объект продать, передавать третьему лицу, сдавать в аренду. Право прописать на данной жилплощади членов своей семьи остается за заемщиком.

При ипотеке в силу закона это является обязательным условием.

К регистрируемым обременениям по закону относятся:

  • Передача квартиры в качестве залогового имущества в банк (залогодержатель — банк).
  • Приобретение недвижимости в рассрочку (залогодержатель — продавец).
  • Оформление договора аренды на срок от 1 года, заключение договора бесплатного использования или доверительного управления.
  • Следственные действия, проводимые с квартирой.
  • Наложение ареста на квартиру согласно судебному решению.

Также выделяются нерегистрируемые обременения:

  • Права пользования квартирой (такие права имеют все лица, которые прописаны на данной жилплощади).
  • Заключение договора коммерческого найма на срок менее 1 года.

В некоторых случаях обременение считается аннулированным:

  • Во всех случаях, когда должник полностью расплатился с кредитором и получил документ, подтверждающий отсутствие задолженности.
  • Если банк, выдавший кредит, прекратил свою работу, а также если заемщик исчез или умер. В таких ситуациях снятие обременения происходит в судебном порядке. Для обращения в суд придется предоставить ипотечный договор, квитанции об оплате ипотеки, документы на квартиру, документы о праве на наследование (если наследодатель умер)

В чем отличия ипотеки в силу договора

Для того чтобы более детально представить отличия между ипотекой в силу закона и ипотекой в силу договора, необходимо ознакомиться с особенностями термина. Отличиями ипотеки в силу договора можно назвать:

  • Основание такой ипотеки — это договор залога между банком и заемщиком.
  • В залог банку передается любое имеющееся у заемщика недвижимое имущество. При желании заемщик может отдать в залог и приобретаемое имущество.
  • При оформлении ипотеки в силу договора банк выдает нецелевой займ, то есть клиент имеет право тратить деньги по своему усмотрению.
  • Ипотека в силу договора может возникнуть, когда за кредитные деньги покупается в собственность некая жилплощадь и при этом на нее не оформляется договор залога.
  • После регистрации ипотечного договора на имущество, которое передается в залог, накладывается обременение. С этого момента ипотека в силу договора вступает в силу.
  • Риски банков в таких случаях всегда выше: пока не завершится регистрация ипотеки, банки остаются без гарантий. Обычно в целях подстраховки банки просят привлечь поручителей на период, пока в залог не будет передано имущество.
  • При оформлении ипотеки в силу договора банки обычно делают процентную ставку выше, это тоже объясняется повышенным риском.
  • Ипотека по договору регистрируется отдельно от договора купли-продажи. Для того чтобы передать документы на регистрацию, должны одновременно присутствовать и залогодатель, и залогодержатель. В первую очередь, регистрируют договор купли-продажи, затем залоговое имущество.

Важно! Ипотека регистрируется 5-7 дней с даты предоставления пакета документации.

Вид ипотеки в силу закона менее выгоден для заемщика. По ней процентная ставка выше, при ее оформлении платится госпошлина. Однако по такой ипотеке гораздо проще снять обременение.

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

Отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

Учитывая, что покупка жилья — это значительные расходы и далеко не всем они по карману, для многих граждан единственной реальной возможностью приобрести жилье остается кредит.

Отечественное законодательство предусматривает два варианта оформления обеспечения под сделку, где фигурирует передача недвижимости в залог — ипотека в силу закона и в силу договора. Каждый имеет свои особенности, о которых лучше знать до обращения в банк за деньгами.

Кредитор Время получения Максимальная сумма ГПС(%)* Возрастное ограничение Возможные сроки Процент одобрения(%)
1 дн. 50000000 руб.Оформить 8.09 % 21-70 3-30 л. 74 %
Кредитор Время получения Максимальная сумма ГПС(%)* Возрастное ограничение Возможные сроки Процент одобрения(%)
1 дн. 15000000 руб.Оформить 6.49 % 20-75 3-25 л. 68 %

Ипотека в силу закона

Итак, ипотека в силу закона: что это такое и как она оформляется?

Это взаимоотношения между финучреждением и залогодателем, которые возникают при определенных обстоятельствах в соответствии с нормами законодательства, а не в результате договоренности сторон.

Ипотека в силу закона — что значит это понятие для кредитора и заемщика? Чтобы разобраться, давайте рассмотрим, когда она применяется.

Когда может возникнуть

Данным способом оформляется обеспечение, которое сопровождает сделки:

  • кредитования физлиц для покупки уже готового жилья или находящегося на одном из этапов строительства с условием целевого использования денежных средств;
  • покупки земельного участка;
  • передачи в залог имущественных прав с момента госрегистрации договора участника долевого строительства (залогодержателя);
  • передачи недвижимости с условием выплаты ренты.

На первый взгляд, законом предусмотрены все ситуации, которые возникают с участием залога недвижимости. Но это не так.

Существует ряд специфичных моментов, где не получится выполнить законодательные нормы.

Поэтому о том, как заключить сделку, если ипотека в силу закона не возникает в договоре, как прописать все важные моменты и не ошибиться, рекомендуется заранее проконсультироваться у специалиста.

Невозможно применить данную юридическую норму, если:

  • имущество не подлежит приватизации;
  • недвижимость необходимо приватизировать;
  • жилье не соответствует санитарным нормам и его нельзя эксплуатировать;
  • на недвижимость не распространяется процедура взыскания.

Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог:

данный способ передачи обеспечения возникает только в программах целевого кредитования на покупку недвижимости (дома, земли, квартиры), когда заемщику необходимо зарегистрировать свое право владения на приобретенный объект.

Одновременно клиент регистрирует обеспечение. После внесения всей информации ему выдаются документы на недвижимость, но с отметкой о кредите в разделе «Обременение». Это значит, что клиент имеет право пользоваться квартирой или домом на свое усмотрение, но, например, продать или подарить жилье без согласия кредитора не может.

Ипотека в силу закона возникает в момент оформления сделки на покупку недвижимости с использованием банковских денег после того, как клиент поставит подпись в договоре купли-продажи.

Далее вступает в действие ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.

1998, где сказано, что недвижимость, купленная с применением кредита, получает статус залога только после перерегистрации права собственности на нового владельца.

О регистрации

Данная норма начинает действовать после регистрации следующих документов, передающих право собственности залогодателю:

  • свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • договора на долевое участие в объектах строительства;
  • договора уступки.

Регистрация проводится на основании документа, который инициировал сделку. Если речь идет о займе на покупку дома, квартиры, земельного участка, другой недвижимости, тогда это кредитный договор. В нем финансовым учреждением предусматривается обязательное оформление обеспечения, иначе деньги не будут перечислены продавцу.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора — это взаимоотношения, возникающие на основании договора ипотеки, который подписывают кредитор (залогодержатель) и залогодатель. Именно этим документом регулируются права и обязательства сторон. Стоит учесть, что он начинает действовать сразу после регистрации в соответствующих органах.

В отличие от предыдущей схемы регистрации, здесь запись в реестр не вноситься автоматически. Это уже обязанность сторон, которая появилась на основании оформленного кредита.

Чтобы разобраться, в чем разница между двумя способами регистрации, нужно помнить, что

данный вариант оформления обеспечения используется, когда финансовое учреждение берет в качестве обеспечения имущество, которым уже владеет потенциальный заемщик.

Это касается программ кредитования, где деньги даются на потребительские цели под залог недвижимости или заемщик оформляет в обеспечение свое имущество вместо приобретаемого.

какой способ оформления лучше

Начнем с самого начала: договор ипотеки это – документ, который является гарантией выполнения всех обязательств заемщиком перед кредитором. Он содержит права и обязанности сторон, в нем дается четкое описание предмета залога, как его можно использовать, в каких случаях необходимо письменное разрешение финучреждения и т. д.

Договор используется как при потребительском залоговом, так и непосредственном кредитовании покупки недвижимости. Но есть определенные отличия при его заключении:

  • Ипотека в силу закона предусматривает направление денег только на покупку недвижимости, указанной в договоре. Потребительское кредитование дает заемщику полную свободу распоряжения заемными средствами.
  • Ипотека в силу закона предусматривает переход в залог приобретаемого имущества, ипотека в силу договора действует при передаче в обеспечение недвижимости, которой уже владеет клиент (или третье лицо).
  • Договор обеспечения по целевым кредитам на приобретение недвижимости вносится в реестр на основании заявки одной из сторон, которая принимает участие в сделке или же нотариуса. Договорная регистрация обеспечения – только на основании общего заявления кредитора и залогодателя.

Как видно из вышесказанного, ипотека в силу договора и ипотека в силу закона используются в основном в разных кредитных программах.

Первая — чаще при потребительском кредитовании, вторая – при займах на покупку недвижимости. Поэтому сравнивать эти схемы нелогично.

Если все же нужно найти преимущества и недостатки, можно указать, что легальная ипотека обойдется немного дешевле, за счет отсутствия госпошлины в размере 1 000 рублей.

Для кредитора же выбор схемы ипотека в силу договора или в силу закона важен больше.

Ведь из этих предложений первый вариант для него менее интересен, так как, пока клиент не зарегистрирует обеспечение, банк не имеет права на недвижимость, несмотря на то что кредитный договор уже заключен.

Но стоит отметить, что и кредитор не выдаст заем, пока все юридические процедуры не будут соблюдены и он себя полностью не защитит от невыполнения обязательств должником.

Основными законами, регулирующими отношения между заемщиком и кредитором, являются ФЗ № 102 и Гражданский кодекс РФ.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки:

Что такое ипотека в силу договора и в силу закона: главные отличия

Отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

Под ипотекой обычно имеют в виду жилищный кредит под залог покупаемой недвижимости. Однако этот термин в широком понимании обозначает просто ссуду, возврат которой гарантирует залоговая недвижимость. Это предполагает разные варианты соотношения кредитования с залогом. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) – один из таких вариантов.

Что такое договорная ипотека

Обычно взятие жилищного кредита в реалиях РФ предполагает, что залоговым выступает недвижимость – строящаяся или готовая, на которую и взят кредит. Такое кредитование регламентируется законом №102-ФЗ «Об ипотеке» и именуется ипотекой в силу закона.

Но нередко дебитор предоставляет банку уже наличествующую у него залоговую недвижимость, а на ссуженные деньги строит или покупает квартиру, дом, дачу или гараж, которые не становятся одновременно залогом, или тратит их на другие цели. Такой кредит регламентируется договорными отношениями между дебитором и кредитором и именуется ипотекой в силу договора.

Банковские организации предпочитают работать с законной ипотекой: она гарантирует им возврат залога, если заемщик не выполняет условий договора. При оформлении же договорной ипотеки они рискуют, так как кредит фактически не обеспечен залогом, пока не заключен ипотечный договор. И все же многие банки предоставляют услугу и такого кредитования.

Основной риск банка состоит в том, что до регистрирования ипотечного договора выданная банком ссуда остается без обеспечения. Если же этот документ в силу неких ошибок будет признан недействительным, банк рискует потерять деньги. Выходом становится оформление поручительства на период до регистрирования ипотечного договора.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основные различия между двумя разновидностями кредитования под залог жилья даны в таблице.

КритерийВ силу законаВ силу договора
ОбоснованиеПо законуПо ипотечному договору
ЗалогНедвижимость, на покупку которой и оформляется ипотека (автоматически)Любая принадлежащая дебитору недвижимость
ХарактерЦелеваяНецелевая: кредитуемый вправе использовать сумму займа, как пожелает
РегистрированиеВместе с регистрированием права собственностиПосле регистрирования договора купли-продажи
По заявлению одной из сторон – залогодержателя или залогодателяПо единому заявлению обеих сторон
ГоспошлинаНе выплачиваетсяВыплачивается: 1000 р. физлицами и 4000 р. юрлицами

Нормативные документы

Любая ипотека регламентируется рядом нормативных документов, из которыми важнейшие:

  • ФЗ № 102 (об ипотеке);
  • ФЗ № 112 (о порядке регистрации прав на недвижимость и возможных с ней сделок);
  • ГК РФ.

Эти документы надо тщательно изучить уже на стадии планирования кредита, поскольку в них содержится информация по вопросам, возникающим у большинства потенциальных заемщиков: возможные варианты ипотеки, порядок ее получения заемщиком, составление и регистрирование ипотечного договора, правомочность рекомендаций банка по поводу страхования и др.

Регистрация ссуды в силу договора

В рамках договорной ипотеки регистрирование ссуды первично: без него невозможно наложить обременение на залоговое имущество заемщика.

Сначала регистрации подлежит договор купли-продажи, и уже потом производится учет самого кредита под залог. Поскольку при оформлении ипотеки в силу закона оба этих действия происходят одновременно, становится понятным, почему банковские организации в основном предоставляют именно этот вариант кредитования.

Договорная ипотека не всегда выгодна и для заемщика: в сравнении с законной ипотекой ставку по кредиту поднимают минимум на 1%. Но плюсом ее является свободное использование дебитором взятых под процент денег.

Официальный учет факта ссуды по договору производится в течение 5 дней и требует присутствия дебитора и кредитора.

Регистрация ипотеки в силу договора

Независимо от вида сама ипотека также должна пройти государственный учет. Суть его состоит в подтверждении возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество применительно к заемщику (залогодателю). Информация о регистрировании ипотеки содержится в ГК РФ.

Регистрирование договорной ипотеки (в отличие от законной) производится не одновременно с договором купли-продажи квартиры, а отдельно на основании составленного ипотечного договора.

Для ее проведения залогодатель (заемщик) и залогодержатель (банк) должны подать в ЕГРН совместно составленное и заверенное заявление. Присутствие обеих сторон ипотечного договора обязательно. Документы на регистрацию, включая заявление, могут быть переданы для дальнейшей с ними работы и в МФЦ.

Если ипотека возникла на основании нотариально заверенного ипотечного договора, то зарегистрировать ее можно на основании заявления удостоверившего ее нотариуса. Это значительно ускоряет процесс. Такое решение возможно и в случае, если присутствие одной из сторон договора по объективным причинам при его регистрации невозможно.

Срок регистрирования составляет 5-7 рабочих дней со дня принятия регистрирующей организацией полного пакета документов по ипотеке, в который кроме заявления включаются:

  1. Ипотечный договор со всеми приложениями к нему (со снятой копией);
  2. Квитанция о выплате госпошлины;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Закладная на недвижимость;
  5. Документ об оценке имущества;
  6. Акт приема-передачи.

Обычно банк активно помогает заемщику в оформлении и сборе необходимых документов, поскольку его сотрудники хорошо ориентируются во всех тонкостях государственной регистрации ипотеки и заинтересованы в признании договора действительным.

После внесения договора в единый реестр (ЕГРН) заемщик получает свидетельство о праве собственности с отметкой об обременении на принадлежащую ему недвижимость, выступающую как залог.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости

Обременение объекта недвижимости – временное ограничение прав на нее собственника. Ипотека – наиболее частое обременение залоговой недвижимости. Суть такого обременения заключается в том, что, пока жилищный кредит не выплачен полностью, залоговая недвижимость фактически принадлежит банку.

Разумеется, банк не может сделать с залоговой недвижимостью все: продать ее, впустить в нее квартирантов или кого-то в ней прописать. Но и залогодатель на время выплаты кредита под залог недвижимости ограничен в своих правах на собственность.

Залоговую недвижимость нельзя:

  • Продавать;
  • Передавать в пользование третьему лицу безвозмездно;
  • Сдавать в аренду (по условиям ряда банков).

Все эти возможные действия должны быть согласованы с банком, но понятно, что финансовая организация, кредитующая заемщика, не позволит ему передать права на залоговую недвижимость кому-то другому.

Однако передача недвижимости в залог не делает заемщика безоговорочно бесправным: он может без согласования с банком регистрировать в ней супруга/супругу, детей и т.д. А если оформлялась ипотека в силу закона, то он имеет полное право (и должен) зарегистрировать в залоговом жилье себя самого.

После полной выплаты жилищного кредита заемщику/залогодателю требуется снять обременение с залогового жилья.

Как снять обременение по законной ипотеке

Если кредитуемый выполнил долговые обязательства в срок или досрочно, для завершения отношений с кредитором следует провести процедуру снятия обременения с залогового жилья и вернуть его собственнику все права на принадлежащую ему недвижимость.

Процедура снятия обременения может быть проведена через ЕГРН или МФЦ. Обычно в ней участвуют обе стороны договора: заемщик и представитель банка. Организации, осуществляющей снятие обременения с залогового жилья, нужно предоставить полный пакет документов, свидетельствующий о погашении ипотечного долга.

Документы эти рассматриваются в пределах 3-5 рабочих дней (при посредстве МФЦ рассмотрение длится несколько дольше), после чего заемщик получает выписку о выполнении обязательств перед банком и снятии обременения с залога.

После этого к бывшему уже дебитору возвращаются все права на недвижимость, служившую залогом: она может быть продана, подарена или сдана в аренду – банк теперь уже не имеет на нее никаких прав.

Договорная ипотека – не самый популярный вид кредитования. Однако она может быть удобна, если клиенту банка требуются деньги, а банку – весомое обеспечение. Обычно такую ссуду выдают банки с крупными активами. Так подобную услугу оказывает Сбербанк, Тинькофф, Россельхозбанк.

(6 4,83 из 5)
Загрузка…

В чем разница между ипотекой в силу закона и ипотекой в силу договора: как снять обременение

Отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

При желании оформить ипотечный кредит заемщик может столкнуться с двумя терминами, обозначающими вид ссуды: «ипотека в силу закона» и «ипотека в силу договора». Оба вида предполагают сделки с недвижимостью, по обоим можно приобрести объект с использованием залога, но чаще всего банками используется именно законная ссуда.

Ипотека в силу закона: что это?

Это приобретение жилья или иной недвижимости по всем нормам законодательства. Закон четко регулирует процесс оформления и регистрации жилищной ссуды.

Большинство банков выдают именно ипотеку в силу закона, так как она менее рискованная для кредитора. Если вы планируете оформить классическую ипотеку, то есть сделка будет обеспечена залогом приобретаемого имущества, с большей долей вероятности можно предположить, что это будет ипотека в силу закона.

Важные особенности законной ипотеки:

  1. Приобретение любого вида недвижимости или строительство дома за счет заемных средств.
  2. На покупаемый объект накладывается обременение. Заемщик получает право собственности, но будет ограничен в действиях: продажа заложенной недвижимости невозможна, также банк может устанавливать ограничения относительно прописки других граждан в квартире/дома или сдачи объекта в аренду.
  3. Если заемщик не исполняет принятые на себя обязательства, кредитор имеет право изъять заложенное имущество.
  4. Ипотека по закону — строго целевой кредит. На руки заемщик средства не получает, они перечисляются кредитором продавцу имущества.

В случае оформления жилищной ссуды в силу закона кредитором может стать не только банк. Им может выступить другая финансовая организация или даже застройщик в случае приобретения нового жилья. Застройщики часто предлагают покупателям рассрочку без участия банка.

Это также кредит, который регулируется законодательством и оформляется соответствующим образом.

В этом случае на объект также накладывается обременение, а залогодержателем будет выступать застройщик: при невыплате ссуды именно он может инициировать процесс изъятия залога и выселение.

Регистрация легальной ипотеки

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.

Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.

Порядок регистрации:

  1. Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
  2. После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
  3. Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона

Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.

Кредитор может устанавливать ограничения на сдачу имущества в аренду. Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.

Инфо о банках
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: